So, what is The Meaningful Living?
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Na parte I deste artigo vimos quais foram as principais alterações introduzidas ao RJUE (Regime Jurídico de Urbanização e Edificação), num processo que ficou conhecido como o SIMPLEX URBANÍSTICO.
Percebemos que se mantiveram os procedimentos administrativos, mas que os mesmos foram simplificados ou alterados, com vista à eliminação de procedimentos supérfluos, redundantes, ou que resultavam num excesso de burocracia, causando bastante entropia ao processo de Licenciamento. Esta “conquista” fez-se à custa de uma maior responsabilização não só dos técnicos projectistas, como também dos municípios, que viram o seu papel de entidade fiscalizadora muito reforçado.
Esclarecemos alguns conceitos e sumariamos as situações em que um imóvel necessita de Controlo Prévio, ou quando pode estar isento de qualquer tipo de instrução.
Pese embora se tenham simplificado alguns procedimentos, é importante reforçar que as obras vão ser mais fiscalizadas, e que não se caia no engano que toda a obra, desde que não haja intervenção no exterior do edifício – pode ser feita sem licença. O promotor deve estar consciente que se terão que fazer cumprir todas as normas legais e regulamentares, que devem ser atestadas por um técnico habilitado, sob pena de entrar em incumprimento da lei. Deve estar alerta para que irá ser fiscalizado com uma regularidade sem precedentes até agora.
O promotor deverá exigir a todos os intervenientes – do arquitecto e do engenheiro, ao empreiteiro e vendedor/agente imobiliário – toda a informação e documentação que lhe permita atestar a conformidade dos projectos e obras, para que não venha a recair sobre si o ónus de qualquer desconformidade do imóvel.
Nesta segunda parte, iremos abordar mais a fundo o tema do Controlo Prévio. Quais são os procedimentos de Licenciamento de uma obra, o que o promotor vai precisar e quais os passos a dar.
Estes dados ajudarão a definir uma estratégia de investimento e comercialização de um imóvel, terreno ou fracção, pesar os prós e contras de cada opção, e como acrescentar valor aos seus produtos imobiliários.
Resumidamente, quanto mais complexo o procedimento, mais investimento e tempo de execução este irá exigir. Seguir pela via de um procidmento mais simples poderá permitir colocar um imóvel no mercado mais cedo, mas poderá representar um retorno menor, pelo que perceber como funcionam os processos de licenciamento poderá ser uma ferramenta útil quando estiver a avaliar o retorno e o investimento no seu projecto. O contrário também se aplica, isto é, poderá ser mais importante ter retorno mais cedo, pelo que seguir por um procedimento – e uma obra – simplificado, poderá ser chave para a sua estratégia de investimentos e comercialização.
Se estiver a pensar dar início ao processo de construir uma habitação própria, irá também perceber quais as etapas a seguir, e o que esperar em cada uma delas.
Uma das questões mais frequentes por parte de quem se inicia no investimento e promoção imobiliária é: se, e quando, é que um projecto tem que “ir à Câmara”?
A resposta a esta questão está na definição do conceito de Controlo Prévio.
De forma resumida, há Controlo prévio sempre que falamos de uma obra de construção totalmente nova, quando ampliamos construções existentes ou quando alteramos elementos da envolvente de um edifício (quando alteramos fachadas, abrimos novos vãos, trocamos materiais de revestimentos exteriores e alteramos formas e materiais de telhados ou coberturas). Sempre que um imóvel se encontre dentro de uma destas categorias, terá que haver Controlo Prévio por parte da Câmara Municipal, e demais entidades competentes. O número de entidades que se irá pronunciar sobre o projecto irá depender da classificação do solo em Planta de Ordenamento (constante no PDM) e/ou da função a que se destina o imóvel. Estamos a falar de entidades como a DRC (Património), Turismo de Portugal, ICNF, APA (caso o terreno esteja em zona de domínio hídrico), Infraestruturas de Portugal, CCDR, de entre outras.
Quando a obra a fazer requer Controlo Prévio, terão que ser apresentados projectos de arquitectura e especialidades elaborados por técnicos habilitados para o efeito (arquitectos, engenheiros, peritos de térmica e acústica, engenheiros mecânicos e electrotécnicos, etc…), e será sobre eles que as Câmaras e restantes entidades se deverão pronunciar.
Uma obra está isenta de Controlo Prévio quando não se inserir em nenhuma das categorias anteriormente referidas.
Quando uma obra está isenta de Controlo Prévio, não significa que não tenha que haver lugar a apresentação de projectos nas Câmaras, mas sim que o procedimento administrativo foi bastante simplificado com o SIMPLEX.
Estas situações poderão suscitar algumas dúvidas, pelo que se recomenda que se consulte um arquitecto, ou a Câmara Municipal competente, para ajudar a esclarecer os passos a dar nestes casos.
Uma obra deixa de ser passível de “ir à Câmara” quando falamos de casos de pequenas alterações interiores, reparações e manutenção dos imóveis, limpezas de fachadas e coberturas, obras de conservação, trocas de materiais de fachadas ou caixilharias por outros de maior eficiência energética, mas que mantenham o aspecto original. Construções de pérgolas ou anexos inferiores a 10m2 ficam também isentos de apresentação de projectos nas Câmaras.
A Câmara do Porto elaborou já uma tabela que resume os vários tipos de obra, indicando quando é que é necessário elaborar e submeter projectos para apreciação, e que serve como um óptimo instrumento de consulta, ajudando a perceber, mediante o caso, qual o procedimento a seguir.
Abaixo enumeram-se e explicam-se os principais tipos de procedimentos administrativos, e elaboramos um “roadmap” com um guia passo a passo que o irá ajudar a perceber o que vai necessitar nas várias fases do projecto.
Quando uma obra necessita de Controlo Prévio, o procedimento a seguir será o Licenciamento ou a Comunicação Prévia, dependendo do local em que o imóvel/terreno se inserir. Quando uma obra está Isenta de Controlo Prévio, o procedimento a seguir será a Comunicação Prévia com Prazo.
- Documentação actualizada do imóvel
- Levantamento topográfico e/ou arquitectónico
- Projecto de Arquitectura (incluindo projecto de acessibilidades)
- Projectos de Especialidades (estruturas, escavações e contenção, abastecimento de águas, esgotos, e águas pluviais, circuitos eléctricos e de telefones, projecto de térmica e acústica, projecto de ventilação, exaustão e ar condiciocnado, e projectos de gás e elevadores, quando aplicável)
- Projecto de execução
- Mapa de Trabalhos e Quantidades e Caderno de Encargos
- Concurso de empreitada
- Documentação do empreiteiro e definição do Director de Obra e Director de Fiscalização
- Licença de Utilização
Todos os procedimentos pressupõem que há lugar a um Estudo Prévio de Arquitectura, em que são definidos os layouts do edifício, com medidas rigorosas, distribuição e dimensionamento dos espaços, desenho de fachadas, telhados e coberturas, anexos, garagens, arrumos, pavimentos e arranjos exteriores, muros e vedações, bem como a definição dos materiais dos revestimentos exteriores, e verificação dos requisitos básicos de desempenho energético do edifício.
Outra fase do projecto indispensável ao bom decurso da obra é o Projecto de Execução. Esta é a fase em que são definidos os acabamentos interiores, equipamentos, infra-estruturas, sanitários, acessórios e todos os componentes fundamentais ao bom funcionamento do edifício, e que lhe dão garantia. É no projecto de execução que se produzem os desenhos técnicos, mapas, desenhos de cozinhas e casas de banho, se consultam fornecedores e representantes das marcas para apoio técnico ao projecto e se preparam todos os documentos necessários à orçamentação da obra.
Dependendo do procedimento a seguir, o Projecto de Execução pode ser desenvolvido a montante, ou a jusante, da fase do projecto.
Um projecto tem, regra geral, as mesmas fases, mas estas podem estar organizadas de forma diferente, dependendo do procedimento administrativo que devam seguir. Ou seja, dependendo do grau de intervenção e análise da Câmara no Projecto, o mesmo pode ser organizado e desenvolvido de forma diferente.
É esse “roadmap” que apresentamos abaixo, para as suas diferentes situações.
O que é?
Este é o procedimento mais comum e de que já todos ouvimos falar. Trata-se de um processo faseado, em que são apreciados e aprovados, primeiro os projectos de arquitectura, e depois os de especialidades. Após conclusão desta análise pela Câmara Municipal e restantes entidades competentes, paga-se uma taxa relativa à Licença de Construção, identificando-se o empreiteiro e Director Técnico de Obra, para que se possa iniciar a obra.
Durante o decorrer da empreitada, irão ocorrer várias fiscalizações por parte da Câmara Municipal e fornecedores de água, luz, gás, etc…, para garantir que estão a cumprir todos os requisitos legais.
Após a conclusão da obra, entrega-se por uma só vez a documentação necessária para obter a Licença de Utilização, e entende-se que o edifício fica automaticamente apto a ser utilizado ou habitado.
Em que situações se aplica?
Obras de Construção (obra nova), Obras de Ampliação ou alteração de fachadas, telhados e coberturas.
Quanto tempo pode demorar?
4 a 5 anos do início do projecto à conclusão da obra.
O que é?
É um procedimento semelhante ao Licenciamento, mas ao invés de haver apreciação de projectos de arquitectura e especialidades e entrega de documentação do empreiteiro de forma faseada, todos estes documentos são apresentados em simultâneo.
Em que situações se aplica?
O dono de obra é obrigado a seguir este procedimento, sempre o seu imóvel estiver abrangido por Alvará de Loteamento, Plano de Pormenor ou Unidades de Execução com efeitos registrais, tenha havido um Pedido de Informação Prévia aprovado e que o mesmo esteja em vigor, ou quando se predente licenciar uma piscina.
Quanto tempo pode demorar?
3 anos do início do projecto à conclusão da obra.
O que é?
Este procedimento é igual ao anterior, mas aplica-se somente aos casos em que a obra esteja isenta de Controlo Prévio.
Nestes casos, pode-se comunicar e dar início à obra, sendo que devem ser entregues todos os projectos, termos de responsabilidade, certificados e pareceres aplicáveis no prazo de 20 dias antes da conclusão da mesma, ficando o imóvel apto a ser utilizado ou habitado imediatamente.
Em que situações se aplica?
Quando se façam obras de alterações significativas da compartimentação interior, nova configuração das fracções, alterações de uso da totalidade ou de parte do edifício, ou outras alterações que não englobem alteração de fachadas, telhados ou coberturas.
Sempre que tenha sido aprovado um Pedido de Informação Prévia Qualificado, e que o mesmo esteja em vigor, a operação urbanística fica isenta de Controlo Prévio, pelo que se pode dar início à obra e apresentar a Comunicação Prévia com Prazo, 20 dias antes da conclusão da mesma.
Quanto tempo pode demorar?
Até 2 anos do início do projecto à conclusão da obra.
Esperamos que com a conclusão da segunda parte deste artigo o tenhamos ajudado a compreender melhor sobre o que falamos, quando nos referimos ao Simplex Urbanístico e aos vários procedimentos administrativos que envolvem licenciar uma obra.
Há muitas vias para se chegar a uma solução óptima para o ojectivo do cliente, seja isso desenvolver produtos imobiliários optimizados, seja isso a construção do lar para a nossa família. O importante é que o promotor esteja consciente dos passos a dar para atingir esse objectivo.
A nossa intenção foi criar como que um “documento de consulta” que o leitor pode revisitar e, acima de tudo, transmitir que um projecto imobiliário – seja para investimento, seja para usufruto do próprio – é um esforço de equipa, que envolve vários profissionais, dada a responsabilidade que uma obra acarreta.
Informe-se antes de dar início ao seu projecto, e procure os profissionais certos para o aconcleharem nesta jornada.
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