So, what is The Meaningful Living?
Read More
Passados já 3 meses desde a publicação da lei 10/2024, de 8 de Janeiro, comumente chamada de “Simplex Urbanístico”, começamos a ver agora com maior clareza os impactos que o tão aguardado decreto irá trazer para o sector da construção e imobiliário em Portugal.O “Simplex Urbanístico” trata-se de um diploma de simplificação administrativa do RJUE (Regime Jurídico da Urbanização e Edificação), isto é, o seu principal foco centra-se em homogeneizar procedimentos camarários em todo o território nacional, coisa que não acontecia. Eliminaram-se alguns procedimentos, simplificaram-se outros, e dá-se mais responsabilização aos principais agentes do mercado imobiliário: os Promotores, os Técnicos, os Construtores e os Municípios. Já muito se falou sobre a simplificação administrativa, e várias entidades deram já publicamente o seu parecer sobre o diploma. Mas, falamos ao certo de quê, quando falamos de “simplificação administrativa”?
Vimos já sobre o que se centra o SIMPLEX URBANÍSTICO. Ao longo deste artigo iremos elencar algumas das principais inovações e com quanto tempo deveremos contar para cada fase do processo à do DL 10/2024, de 8 de janeiro.
Deixaremos, no entanto, a devida ressalva que a “nova” legislação é muito recente, e que os municípios estão ainda em fase de adaptação dos seus regulamentos municipais às novas normas, pelo que se prevê que será comum encontrar, no futuro próximo, alguns desafios ao mercado, fruto da adaptação ao novo panorama jurídico e procedimental, nomeadamente dos agentes que falámos acima.
Poderá ler este artigo na sua totalidade, ou consultar os temas que considere mais relevantes para si, de acordo com a índice abaixo:
- As várias fases de implementação do SIMPLEX
- Controlo Prévio (a desenvolver na parte II)
- Licença de Construção e Início de Obras
- Licença de Utilização e FTH
- Prazos
- Fiscalização
- Documentação geral e específica
- PEPU e Livro de Obra electrónico
- Redefinição do papel da Câmara Municipal e dos técnicos projectistas
- Alterações em obra
- Recursos (no final do artigo)
Vimos já sobre o que se centra o SIMPLEX URBANÍSTICO. Ao longo deste artigo iremos elencar algumas das principais inovações e com quanto tempo deveremos contar para cada fase do processo à do DL 10/2024, de 8 de janeiro.
Deixaremos, no entanto, a devida ressalva que a “nova” legislação é muito recente, e que os municípios estão ainda em fase de adaptação dos seus regulamentos municipais às novas normas, pelo que se prevê que será comum encontrar, no futuro próximo, alguns desafios ao mercado, fruto da adaptação ao novo panorama jurídico e procedimental, nomeadamente dos agentes que falámos acima.
Poderá ler este artigo na sua totalidade, ou consultar os temas que considere mais relevantes para si, de acordo com a índice abaixo:
- As várias fases de implementação do SIMPLEX
- Controlo Prévio (a desenvolver na parte II)
- Licença de Construção e Início de Obras
- Licença de Utilização e FTH
- Prazos
- Fiscalização
- Documentação geral e específica
- PEPU e Livro de Obra electrónico
- Redefinição do papel da Câmara Municipal e dos técnicos projectistas
- Alterações em obra
- Recursos (no final do artigo)
Apesar de ter sido publicado no início deste ano, o Decreto de Lei virá a ser executado em várias fases. Abaixo seguem as várias etapas de execução do SIMPLEX:
08.01.2024 – publicação da lei 10/2024, de 8 de janeiro
04.03.2024 – entrada em vigor da generalidade das alterações previstas no decreto de lei
27.02.2024 – publicação das portarias 71-A, 71-B e 71-C/2024, que fixam os elementos instrutórios, modelos de resposta e pareceres e modelos de livro de obra, respectivamente, e regularizam a documentação a entregar a nível nacional
08.04.2024 – publicação em Diário da República da actualização de todos os Regulamentos Municipais de acordo com as alterações introduzidas pelo SIMPLEX
06.01.2025 – Uso geral e obrigatório do Sistema Informático para Emissão de Pareceres
05.01.2026 – Uso geral e obrigatório da PEPU (Plataforma Electrónica dos Procedimentos Urbanísticos)
01.06.2026 – revogação do RGEU e entrada em vigor do Código da Construção
01.01.2027 – arranque do projecto-piloto para utilização de metodologia BIM na apreciação de projectos
01.01.20230 – Apresentação obrigatória dos projectos de Arquitectura em metodologia BIM, a nível nacional
Uma das questões mais frequentes por parte de quem se inicia no investimento e promoção imobiliária é: se, e quando é que um projecto tem que “ir à Câmara”?
A resposta a esta questão está na definição do conceito de Controlo Prévio. De forma resumida, há Controlo prévio sempre que falamos de uma obra de construção totalmente nova, quando ampliamos construções existentes ou quando alteramos elementos da envolvente de um edifício (quando alteramos fachadas, abrimos novos vãos, trocamos materiais de revestimentos exteriores e alteramos formas e materiais de telhados ou coberturas). Sempre que um imóvel se encontre dentro de uma destas categorias, terá que haver Controlo Prévio por parte da Câmara Municipal, e demais entidades competentes. O número de entidades que se irá pronunciar sobre o projecto irá depender da classificação do solo em Planta de Ordenamento (constante no PDM) e/ou da função a que se destina o imóvel. Estamos a falar de entidades como a DRC (Património), Turismo de Portugal, ICNF, APA (caso o terreno esteja em zona de domínio hídrico), Infraestruturas de Portugal, de entre outras.
Quando a obra a fazer requer Controlo Prévio, terão que ser apresentados projectos de arquitectura e especialidades elaborados por técnicos habilitados para o efeito (arquitectos, engenheiros, peritos de térmica e acústica, engenheiros mecânicos e electrotécnicos, etc…), e será sobre eles que as Câmaras e restantes entidades se deverão pronunciar.
Uma obra está isenta de Controlo Prévio quando não se inserir em nenhuma das categorias anteriormente referidas.
Quando uma obra está isenta de Controlo Prévio, não significa que não tenha que haver lugar a apresentação de projectos nas Câmaras, mas sim que o procedimento administrativo foi bastante simplificado com o SIMPLEX.
Estas situações poderão suscitar algumas dúvidas, pelo que se recomenda que se consulte um arquitecto, ou a Câmara Municipal competente, para ajudar a esclarecer os passos a dar nestes casos.
Uma obra deixa de ser passível de “ir à Câmara” quando falamos de casos de pequenas alterações interiores, reparações e manutenção dos imóveis, limpezas de fachadas e coberturas, obras de conservação, trocas de materiais de fachadas ou caixilharias por outros de maior eficiência energética, mas que mantenham o aspecto original. Construções de pérgolas ou anexos inferiores a 10m2 ficam também isentos de apresentação de projectos nas Câmaras. A questão do Controlo Prévio, e procedimentos administrativos associados, é bastante extensa e complexa, pelo que irá ser novamente abordada e desenvolvida, em breve, na parte II deste artigo.
A licença de Construção (vulgo “alvará de construção”) foi o procedimento que desapareceu totalmente. Até aqui, após a aprovação de projectos de arquitectura e especialidades, era ainda necessário submeter uma série de documentação, e aguardar pela aprovação e emissão de uma licença para se dar início à obra. Este procedimento passa a ser substituído pelo recibo de pagamento de taxas municipais, que deve ser acompanhado do alvará do empreiteiro e restante documentação específica (que consta no 21, do anexo I da portaria 71-A/2024). Após o pagamento, e até 5 dias antes do arranque da obra, o promotor (ou o empreiteiro em seu nome) deverá fazer a comunicação do início da mesma, com a entrega da documentação exigida, constante no número 30 da mesma portaria.
Após esta comunicação, poderá dar-se início às obras.
Este procedimento passa a englobar automaticamente a ocupação do espaço público com contentores de resíduos (RCD) ou andaimes, sendo que estes procedimentos se tornam desnecessários. Esclarece -se ainda que a requisição da presença de forças e serviços de segurança nas obras é facultativa, não podendo ser exigida ao promotor por entidades públicas.
Este foi igualmente um procedimento que foi bastante simplificado. À semelhança da Licença de Construção, após a conclusão da obra, era necessário fazer entrega de uma série de documentos (como certificados, telas finais, termos de responsabilidade…), e ficar a aguardar a emissão do Alvará de Licença de Utilização, o que poderia levar meses.
Agora, após a conclusão da obra, faz-se a entrega dos documentos exigidos. A entrega das telas finais destina-se a dar a conhecer a conclusão da obra, no todo ou em parte, e o arquivo na câmara municipal. O edifício ou suas frações autónomas pode ser utilizado para a finalidade pretendida imediatamente após a submissão da documentação prevista, deixando de ser necessário esperar pela emissão do alvará de Licença de Utilização.
Quanto à Ficha Técnica da Habitação (FTH), muito se tem falado sobre o tema. O que a nova lei diz é que, no momento da celebração do contrato de compra e venda do imóvel, a exibição ou prova de existência da ficha técnica de habitação e da autorização de utilização ou de demonstração da sua inexigibilidade, deixa de ser necessária.
Isto não quer dizer que ela deixa de existir, deixa é somente de ser obrigatória a sua apresentação no acto de transmissão de bens. Recomenda-se sempre que, no momento das negociações da compra/venda do imóvel, se peça cópia desta ficha, como segurança para quem vai adquirir o imóvel.
Também a questão dos prazos foi clarificada. Na versão anterior do RJUE, era fixado um prazo muito reduzido para Câmaras e Entidades conseguirem fazer uma análise fidedigna aos projectos, e elaborarem os pareceres técnicos da sua competência. Disto resultou que cada Câmara acabava por dar resposta no prazo que lhe era possível, gerando muitas disparidades quando comparando os tempos de resposta dos vários municípios.
Assim sendo, após submissão dos projectos de arquitectura, fixa-se, para elaboração das análises técnicas das câmaras e elaboração de pareceres das diversas entidades envolvidas:
- Até 120 dias (úteis) para obras cuja área de construção não ultrapasse os 300 m2
- Até 150 dias (úteis) para obras cuja área de construção se encontre entre os 300 m2 e os 2200m2
- Até 200 dias (úteis) para obras cuja área de construção ultrapasse os 2200m2
O saneamento liminar deverá ser feito por uma só vez, até 15 dias após a submissão, sendo que só se poderá chamar o requerente a aperfeiçoar o pedido, caso necessário, durante este período, findo qual se considera que o processo foi correctamente instruído, não podendo ser indeferido com fundamento na sua incompleta instrução.
Após aprovação dos projectos de arquitectura, o requerente tem até 6 meses para apresentar os projectos de especialidades. Uma vez que destes projectos as Câmaras só verificam se são entregues os devidos termos de responsabilidade e projectos exigidos, contamos que a aprovação das especialidades seja muito mais célere, como já o era antes da entrada em vigor do SIMPLEX.
A falta de apresentação dos projectos das especialidades e outros estudos no prazo estabelecido (ou naquele que resultar de uma prorrogação do prazo) implica a suspensão do processo de licenciamento pelo período máximo de seis meses, findo o qual é declarada a caducidade do processo. Isto significa que o não cumprimento do prazo estipulado leva a que se tenha que re-submeter – e reapreciar – todos os projectos, incluindo o de arquitectura. A contagem dos prazos passa a ser feita desde o dia da submissão dos pedidos. Caso se venha a verificar que é preciso fazer aperfeiçoamento aos pedidos, os prazos só ficam suspensos se o requerente demorar mais de 10 dias a dar resposta aos mesmos. Isto é, o requerente não vê o prazo suspenso, ficando clarificada a forma como se procede à contagem do mesmo. Ao mesmo tempo, a Administração Pública (Câmaras e Entidades) só pode pedir o aperfeiçoamento do pedido por uma única vez.
Todas as obras serão alvo de fiscalização por parte da Administração Pública, independentemente de se tratarem de operações com Controlo Prévio, ou Isentas de Controlo Prévio.
A fiscalização administrativa destina-se a assegurar a conformidade das obras com as disposições legais e regulamentares aplicáveis. Estas vistorias são realizadas por funcionários municipais, ou por funcionários de empresas privadas subcontratadas pelo município. Isto implica que todo o tipo de obras seja acompanhado por técnicos projectistas habilitados para o tipo de operação a realizar, co-responsabilizando os promotores, os técnicos e os municípios, pelas desconformidades técnicas que possam vir a ser encontradas em sede de fiscalização da obra.
O princípio seguido foi o de acelerar o processo de avaliação técnica dos procedimentos, colocando a responsabilidade nos técnicos e promotores, aferindo o cumprimento das normas regulamentares durante a obra.
Foram já publicadas no passado dia 27 de Fevereiro as Portarias que elencam os elementos instrutórios a apresentar aquando a submissão de procedimentos urbanísticos. A publicação destes elementos são um passo fundamental na direcção de uniformizar os processos de Licenciamento e Comunicação Prévia a nível nacional, e eram há muito aguardados pelos profissionais do sector.
Nelas poderão ser encontradas as "check lists" que os promotores, projectistas e empreiteiros deverão seguir na apresentação de projectos, termos de responsabilidade, emissão de licenças e apresentação de alvarás, de entre outros, e que agora seguem o mesmo modelo a nível nacional.
São também publicados os modelos que as Câmaras deverão seguir na resposta aos procedimentos, avisos públicos a afixar em obra e a digitalização do Livro de Obra. Poderão ser encontrados os links para as portarias na secção final deste artigo, na secção de “Recursos”.
A Plataforma Eléctrónica dos Procedimentos Urbanísticos (PEPU), a par do Código da Construção, são talvez as alterações mais aguardadas da “reforma” dos procedimentos administrativos, em matéria de urbanismo.
O PEPU está a ser desenvolvido com os objectivos que se enumeram abaixo:
- apresentar pedidos online em todo o território nacional;
- consultar o estado dos processos e aferir a contagem dos prazos;
- receber notificações eletrónicas;
- obter certidões de isenção de procedimentos urbanísticos;
- uniformizar procedimentos e documentos exigidos pelos municípios, evitando a multiplicação de práticas e procedimentos diferentes;
- futura submissão de pedidos em formato Building Information Modelling (BIM), com automatização da verificação do cumprimento dos planos aplicáveis.
Relativamente ao Livro de Obra, este continua a ser obrigatório, contudo, deixa de ser necessária a apresentação de Termo de Abertura e de Termo de Conclusão da Obra, enquanto elementos instrutórios.
São obrigatoriamente registados no livro de obra, para além das respectivas datas de início e conclusão, todos os factos que impliquem a sua paragem ou suspensão, bem como todas as alterações feitas ao projecto licenciado ou comunicado.
O modelo e demais registos a inscrever no livro de obra estão já definidos por portaria, a qual fixa igualmente as características do livro de obra electrónico.
O livro de obra deixa, portanto, de ser um elemento instrutório do pedido ou comunicação, uma vez que passará a ser consultado e preenchido electronicamente, e não deve ser remetido para a câmara municipal no final da obra, nem ser sujeito a qualquer análise prévia, registo, validação ou termo de abertura ou encerramento por entidades públicas.
Com o SIMPLEX, há uma redefinição do âmbito de apreciação das câmaras municipais sobre os projectos – resultando em mais responsabilização dos técnicos, promotores e directores de obra.
Cabe ao município verificar “somente” o enquadramento e integração urbanística dos projectos. Isto compreende a inserção do edifício no território (controlo do cumprimento dos planos, medidas preventivas, área de desenvolvimento urbano prioritário e de construção prioritária, servidões administrativas, restrições de utilidade pública e o uso proposto, etc…) e a sua adequabilidade à estratégia de desenvolvimento territorial estabelecida em PDM e restantes instrumentos de gestão territorial; a estética exterior e a inserção do projeto na paisagem urbana e/ou natural; e a suficiência das infraestruturas.
Isto é, deixa de ser competência do município apreciar questões relativas ao interior dos edifícios ou matéria relativa às especialidades (águas, eletricidade, gás, etc.), uma vez que os projectos são elaborados com base em declarações de cumprimento das normas legais aplicáveis pelos técnicos competentes, mediante apresentação de Termo de Responsabilidade. Por seu turno, as Câmaras terão mais responsabilidade de fiscalização. É clarificado que tais poderes se devem exercer no quadro da legalidade e que se destinam a verificar o cumprimento da lei, e não a adotar medidas de tutela urbanística com base em juízos de oportunidade, conveniência ou opiniões de natureza técnica.
As declarações de responsabilidade dos autores dos projetos de arquitetura, no que respeita aos aspetos interiores das edificações, bem como dos autores dos projetos das especialidades e de outros estudos, constituem garantia bastante do cumprimento das normas legais aplicáveis, salvo quando as declarações se tratem de pedidos de isenções de cumprimento de regulamentos, a indicar no termo de responsabilidade de Autor e Coordenador e projectos. Ou seja, a Câmara não irá avaliar os projectos na sua natureza e ordem técnica, relativamente ao interior das edificações, durante o licenciamento, mas irá verificar a existência de conformidades ou desconformidades durante a obra. Pretende-se sim acelerar o processo de análise, mas manter o rigor e a exigência técnica na execução das operações urbanísticas.
Por isso se torna fundamental que o promotor se faça acompanhar e aconselhar de profissionais habilitados, pois as Câmaras estão a ser chamadas a fiscalizar todas as obras que se façam no município. É importante que o promotor da obra esteja salvaguardado uma vez que a responsabilidade sobre qualquer desconformidade encontrada em obra poderá recair sobre si.
É natural que possam surgir alterações em obra, por razões de natureza técnica, ou por situações que em fase de projecto possa ser difícil de detectar (como por exemplo quando fazemos reabilitações de edifícios com estruturas muito precárias, que dificultem o acesso a algumas das zonas do edifício). É possível proceder às alterações necessárias durante o decorrer da obra.
À semelhança do que acontecia até aqui, as alterações feitas em obras isentas de Controlo Prévio poderão ser feitas, apresentando-se telas finais na Licença de Utilização.
Quando estas alterações correspondam a ampliação, alteração de implantação, fachadas, ou outros que recaiam sobre obras com controlo prévio, deverão ser submetidas para análise da autarquia. Neste caso, só são apresentados os elementos que sofreram alterações.
Até aqui vimos quais foram as principais alterações introduzidas ao RJUE, num processo que ficou conhecido como o SIMPLEX URBANÍSTICO.
Percebemos que se mantiveram os procedimentos administrativos, mas que os mesmos foram simplificados ou alterados, com vista à eliminação de procedimentos supérfluos, redundantes, ou que resultavam num excesso de burocracia, causando bastante entropia ao processo de Licenciamento. Esta “conquista” fez-se à custa de uma maior responsabilização não só dos técnicos projectistas, como também dos municípios, que viram o seu papel de entidade fiscalizadora muito reforçado.
Estamos ainda numa fase precoce de avaliar o verdadeiro impacto na aceleração e simplificação dos procedimentos, e a suspensão da obrigatoriedade de apresentação de certos elementos – como a FTH ou o Livro de Obra – deixam alguns técnicos mais receosos.
É importante também reforçar que as obras não vão deixar de ser controladas, e que não se caia no engano que toda a obra, desde que não haja intervenção no exterior do edifício – pode ser feita sem licença. O promotor deve estar consciente que se terão que fazer cumprir todas as normas legais e regulamentares, que devem ser atestadas por um técnico habilitado, sob pena de entrar em incumprimento da lei. Deve estar alerta para que irá ser fiscalizado com uma regularidade sem precedentes até agora.
O promotor deverá exigir a todos os intervenientes – do arquitecto e do engenheiro, ao empreiteiro e vendedor/agente imobiliário – toda a informação e documentação que lhe permita atestar a conformidade dos projectos e obras, para que não venha a recair sobre si o ónus de qualquer desconformidade do imóvel.
Espera-se que se venham a verificar análises mais rápidas por parte das câmaras, e uma “desburocratização” dos procedimentos, permitindo pôr os produtos imobiliários mais rapidamente no mercado.
As maiores vitórias são precisamente o desenvolvimento e criação do PEPU e do Código da Construção, que se espera tragam mais transparência, rigor e homogeneização aos processos de licenciamento e construção, nivelando todo o território nacional, e centrando, numa só plataforma, a verificação dos requisitos para dar início a uma obra em Portugal.
Na parte II deste artigo iremos abordar mais a fundo o tema do Controlo Prévio. Quais são os procedimentos de Licenciamento de uma obra, o que o promotor vai precisar, quais os passos a dar, e que tipo de investimento esperar.
Estes dados ajudarão a definir uma estratégia de investimento e comercialização de um imóvel, terreno ou fracção, pesar os prós e contras de cada opção, e como acrescentar valor aos seus produtos imobiliários.
Se estiver a pensar dar início ao processo de construir uma habitação própria, irá também perceber quais as etapas a seguir, e o que esperar em cada uma delas.
O sector da construção é dos mais regulados em Portugal. Embora se trate de um processo complexo, tal não tem que ser um factor de desmoralização. É importante que o promotor esteja informado e saiba o que esperar, de forma a tomar uma decisão fundamentada e a estabelecer o rumo do seu negócio. Para isso deve reunir-se dos profissionais adequados, que lhe transmitam confiança e informação fidedigna, relevante e pertinente.
Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
Poderá consultar em detalhe a informação que serviu de suporte à elaboração deste artigo nos links disponibilizados abaixo.
Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro
DL n.º 10/2024, de 8 de janeiro – Regime Jurídico de Urbanização e Edificação Procede à reforma e simplificação dos licenciamentos no âmbito do urbanismo, ordenamento do território e indústria.
Documento de trabalho com cronologia, apreciações e descrição comentada das alterações introduzidas à legislação existente (RJUE, RGEU, RJIGT, etc.) pelo Decreto-Lei 10/2024, de 8 de janeiro, elaborado pela Ordem dos Arquitectos
As portarias poderão ser consultadas nos links abaixo :
Portaria n.º 71-A/2024, de 27 de fevereiro
Identifica os elementos instrutórios dos procedimentos previstos no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação e revoga a Portaria n.º 113/2015, de 22 de abril, incluindo modelos de apresentação de Termos de Responsabilidade de autores de projectos de arquitectura e especialidades, e de coordenadores de projectos
Portaria n.º 71-B/2024, de 27 de fevereiro
Aprova os modelos de utilização obrigatória de licença, de resposta à comunicação prévia, dos atos a praticar pelos técnicos e dos modelos de avisos de publicitação de operações urbanísticas, nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação (RJUE), a adoptar pelas Câmaras Municipais
Portaria n.º 71-C/2024, de 27 de fevereiro
Procede à primeira alteração da Portaria n.º 1268/2008, de 6 de novembro, que define o modelo e requisitos do livro de obra e fixa as características do livro de obra eletrónico
← Go back
So, what is The Meaningful Living?
Read More